L’instauration d’une grille des loyers a été adoptée il y a un peu plus d’un an maintenant. Quels sont les succès et les écueils de ce dispositif ?
Question écrite du 16 septembre 2020 de Sabine ROBERTY à Pierre-Yves DERMAGNE, Ministre du logement, des pouvoirs locaux et de la Ville
L’instauration d’une grille des loyers a été adoptée il y a un peu plus d’un an maintenant. Cette nouvelle grille indicative devait être plus précise, plus pédagogique et plus scientifique, tenant notamment compte de la mobilité, de l’attractivité, du loyer réel et du loyer estimé. Afin de coller au plus proche de la réalité, une actualisation annuelle de cette grille est prévue.
Monsieur le Ministre pourrait-il faire le point sur ce dispositif, ses succès et ses insuccès ?
Lors de sa sortie, une campagne d’information était prévue à destination des Wallons et Wallonnes. Dirait-il que l’information a atteint son public ?
Fait-on aujourd’hui encore la promotion de cette grille ? Par quel biais ?
La grille indicative des loyers a-t-elle été actualisée en 2020 ?
L’année 2019 a-t-elle permis d’affiner certaines données et d’ajouter des critères ?
La crise de la Covid-19 modifiera-t-elle d’une quelconque manière les critères retenus jusqu’alors et, plus largement, le marché locatif ?
Auquel cas, une nouvelle actualisation des données est-elle prévue en cours d’année ?
Qu’en est-il du succès auprès des bailleurs qui souhaitent bénéficier des primes de rénovation de la Région wallonne ?
Sont-ils nombreux à adhérer à la grille indicative des loyers, conditions sine qua non pour bénéficier des primes susmentionnées ?
Le nombre de dossiers rentrés à cet effet par les bailleurs est-il en augmentation par rapport à 2019 ?
D’un point de vue pratique, quel est le retour des utilisateurs quant à « l’ergonomie » du site Internet, de la grille ?
À l’occasion de la mise en place de cette nouvelle grille, son prédécesseur espérait une augmentation de la fréquentation du site Internet qui y est dédiée. Ainsi, elle comptait sur une fréquentation de 50 000 vues par mois.
Où en sommes-nous aujourd’hui ? L’objectif est-il atteint ?
Peut-il nous donner de plus amples explications concernant sa dernière initiative avec l’introduction d’un module « loyer chaud » et les modalités pratiques de sa mise en oeuvre ?
Réponse du 24 septembre 2020 de Sabine ROBERTY à Pierre-Yves DERMAGNE, Ministre du logement, des pouvoirs locaux et de la Ville
Comme j’ai déjà eu l’occasion de le présenter le 1er septembre en réponse à la question écrite de Monsieur le député Jean-Pierre Lepine, il est porté à la connaissance de l’honorable membre que le bilan de la première année de fonctionnement de la grille indicative des loyers est très positif en termes de « fréquentation ».
Sur un an et cinq mois, presque 100 000 estimations complètes ont été réalisées. C’est plus que la rotation annuelle sur le parc locatif privé, dont la taille est estimée à 400 000 logements. Pendant toute la période, on a enregistré, en moyenne, 5 634 estimations complètes par mois, avec un pic très important lors du lancement.
La campagne d’information lors de la sortie de la grille a donc atteint son public.
Parmi les utilisateurs de la grille, pratiquement deux tiers (66,3 %) sont des propriétaires bailleurs. La consultation plus forte enregistrée de leur côté s’explique en partie par le fait que la charge de fixer le loyer revient d’abord au propriétaire. Il convient aussi de rappeler que la grille doit être utilisée par les propriétaires bailleurs qui sollicitent des primes « énergie » et des primes « logement ».
Du côté des locataires, on estime que 8 à 9 % des locataires privés en Wallonie ont consulté la grille. Or, selon les estimations de l’IWEPS et du Centre d’études en habitat durable de Wallonie (CEHD), le taux de rotation annuel du parc locatif se situe entre 15 et 20 % en moyenne. En peu de temps, la grille aurait donc été utilisée par environ un locataire sur deux envisageant de conclure une transaction locative, ce qui constitue le public cible.
Le locataire, utilise la grille lorsque le loyer proposé lui semble abusif. Les locataires qui veulent comparer leur loyer actuel avec le loyer indicatif de ce même logement représentent 15,6 % du total, tandis que 18,1 % de candidats locataires veulent estimer le loyer indicatif pour un autre logement mis en location.
Rappelons que la grille est seulement indicative. Il n’y a pas d’obligation de la consulter.
Pour ce qui est de l’ergonomie, le CEHD – qui est chargé de l’élaboration de la grille – nous précise qu’il n’y a pratiquement pas de retour d’utilisateurs qui ne parviennent pas à s’en servir. Si madame la députée a effectué une visite sur le site, elle aura pu s’en rendre compte par elle-même. L’application reste simple et didactique et comporte peu d’informations à fournir.
Pour ce qui est de la progression espérée ou d’un nombre de vues par mois à atteindre, l’objectif de 50 000 vues me semble assez éloigné des réalités de terrain. Cela impliquerait, en effet, qu’à l’heure actuelle, plus de 600 000 ménages aient consulté la grille pendant l’année, soit une fois et demi le nombre total de locataires wallons.
Cette année, le CEHD a actualisé la grille sur la base de l’échantillon représentatif de plus de 4 200 logements mis en location en 2019 sur l’ensemble du territoire régional. Conformément à la Déclaration de politique régionale, mon cabinet et le CEHD ont, par ailleurs, travaillé activement, durant plusieurs mois, pour y ajouter le module « loyer chaud » qui permet l’estimation des frais énergétiques théoriques pour les logements mis en location.
Le calcul est basé sur la classe énergétique du logement, le système de chauffage principal, le système de chauffage de l’eau sanitaire, les énergies utilisées et la présence d’installations productrices d’énergies. On prend aussi en compte la taille et la composition du ménage locataire et sa présence dans le logement.
La nouvelle version de la grille proposera donc deux résultats : le loyer indicatif et les frais énergétiques théoriques. Ce projet est en phase d’aboutissement et sera présenté à mes collègues du Gouvernement sous peu. Il convient donc juste de faire montre d’un peu de patience.
En ce qui concerne les primes, le nouveau système est entré en vigueur le 1er juin 2019. Nous n’avons donc pas deux années complètes pour établir des comparaisons. De plus, suivant le décret relatif au bail d’habitation et son arrêté d’application, l’actualisation de la grille se fait annuellement, sur la base des données de l’année précédente. La mise à jour de la grille en 2020 a donc été basée sur les données récoltées par le CEHD en 2019, avant la crise de la Covid. Il n’est donc pas possible, à l’heure actuelle, de chiffrer l’effet éventuel de la crise sur le marché locatif. Ce n’est que lors de la (ou des) prochaine(s) collecte(s) de données sur le marché locatif wallon que les effets pourraient se faire sentir.
Pour rappel, et je termine par cela, l’immobilier (à la différence du tourisme) n’enregistrera les effets du confinement lié à la Covid-19 que sur plusieurs mois voire plusieurs années.
